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正荣地产“阵痛”难掩:进入后千亿时代的挑战

发布时间:2020-09-14 15:08   来源:未知    作者:admin

正荣地产“阵痛”难掩:进入后千亿时代的挑战


9月11日,据上交所信息披露,正荣地产10亿元公司债券最终确定票面利率为5.45%。

据不完全统计,今年以来,正荣控股已发行的境内债券票面利率在5.75%-6%之间。而今年1-7月房地产行业信用债平均利率为4.44%,公司融资成本在行业中不算低。

近期正荣地产发债偿还公司债券,是否意味公司存在资金压力呢?

记者注意到,过去十年是房地产企业规模化发展最快时期,正荣地产也不例外。从2013年冲出福建走向全国,正荣地产带着“闽系”房企大胆与激进的基因,发展速度就像踩上了火箭。2018年,在港交所上市的第一年就以全口径销售数据1080亿的成绩跻身“房企千亿俱乐部”。

8月24日,正荣地产发布了一份喜忧参半的半年报。一方面,2020年上半年,正荣地产收益同比增长6.5%至145.42亿元;溢利为12.75亿元,同比增长8.1%;核心纯利为12.43亿元,同比增长8.3%。另一方面,其销售额却同比下降4.5%。

可以看到,如今后千亿时代的正荣地产正经历着“成长阵痛”。

权益占比较低 毛利率表现欠佳

正荣地产,成立于1998年,专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业,于2018年在香港联交所挂牌上市。

正荣地产是正宗的“闽系血统”,其创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田,2019福布斯全球亿万富豪榜排名877位、2019年胡润百富榜排名第81位,福建省优秀企业家、中国地产闽商领军人物等各种光环加身。正荣地产还是闽系地产中典型的兄弟抱团企业。

长期以来,合作过多导致权益占比低一直是正荣被诟病的问题。

根据记者的统计,2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右,而同期其销售额分别为702亿元、1080亿元、1307亿元。按此测算,其权益销售额的占比仅为50%、33.43%、28.46%,呈现持续下滑趋势。

到今年上半年,正荣地产母公司拥有人应占溢利为8.8亿元,同比下滑6.2%。而同期,其非控股权益应占溢利却同比上升62.2%至4亿元。这意味着,正荣地产合作的项目过多,而权益占比较低。

另外,在盈利方面,正荣地产于今年上半年实现净利润12.7亿元,同比增长8.1%,净利润率8.8%;核心利润12.4亿元,同比增长8.3%;毛利为29.54亿元,同比增长6.5%,毛利率为20.3%。

据了解,正荣地产20.3%的毛利率处于行业较低的水平,而这一指标在去年更是有下滑的现象。2019年正荣地产的毛利为64.98亿元,同比增加7.9%,但毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20%。

融资成本增长 负债率不断上升

激进的“闽系房企”正荣地产仅2020年上半年,就拿地19幅。进入7月,正荣地产在6天内分别拿下了南京的G31、G32、G36三大地块,其中G36地块是正荣地产与佳兆业联合拿地。

据不完全统计,截至7月15日,正荣地产已拿地22幅,新增土储120.28万平方米,其中,长三角地区占总拿地面积的77.86%;海峡西岸地区占比17.75%;剩余的4.39%分布于中、西部地区。

追求规模扩充土储的同时,正荣地产的负债率也在不断走高。2020年上半年,正荣地产的总资产约为1923.97亿元,同比增长13.7%;总负债约为1591.61亿元,同比增长15.2%。按照此数据计算,该集团的资产负债率约为82.73%。

无独有偶,正荣地产的融资成本也在上升。正如文章开头所提到,正荣地产的境内债融资成本高于行业平均水平。

值得注意的是,不只是境内债利率高,境外债也是如此。今年1月份,正荣地产发行了2.9亿美元的2024年到期的优先票据,年息7.875%;2月19日,发行2亿美元2021年到期的优先票据,年息5.6%(一年期,利率较便宜);5月15日,发行2亿美元2024年到期的优先票据,年息8.35%;6月份,正荣地产发行2亿美元2023年到期的优先票据,年息8.3%。正荣地产今年发行的5笔美元债利率在5.6-8.35之间,境外融资成本也不算低。这也一定程度上,说明了资本市场对其的风险定价偏高。

同时,记者还注意到,公司经营性现金流四年持续为负,2016年-2019年分别为:-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元。

规模,是房企竞争的第一道门槛,同时也是房企的一道魔咒,因为它意味着身负巨量的债务。在今年业绩会上,正荣地产董事长黄仙枝提出了2020年1400亿的规模目标,同比仅增长7.1%,断崖式放缓。

最新数据显示,1-7月正荣地产实现合约销售695.9亿元,完成全年目标49.7%,2020年还剩不到4个月,正荣地产后续表现如何,记者将持续关注。

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